Proprietarii centrelor comerciale învechite au început să pună pe tapet noi strategii de renovare şi adaptare a proiectelor pe care le deţin în portofoliu la noua generaţie de malluri. Aproape jumătate din aceste spaţii sunt amplasate în Bucureşti.
O suprafaţă totală de cel puţin 500.000 mp de malluri, adică peste 30% din stocul comercial modern al ţării, necesită operaţiuni de adaptare la noile condiţii de piaţă, potrivit unei analize realizate de compania de consultanţă Immpuls. Cu investiţii de până la 500 euro/mp, costurile de renovare pentru mallurile învechite se ridică la peste 200 mil. euro, conform estimărilor Immpuls.
„Multe centre comerciale din ţară au fost construite într-o perioadă în care nu exista concurenţă, când conceptele erau puţin învechite. Viteza de schimbare a crescut foarte mult. Formula de atragere a clienţilor se schimbă şi ea. Sunt centre comerciale care au mizat pe chiriaşi locali, clienţi care nu au pretenţii tehnice mari, exact opusul brandurilor internaţionale mari; în cazul acestora, specificaţiile legate de design ajung la 100 de pagini. Mallurile nu sunt pregătite pentru asta şi este şi cazul unor centre mai vechi din Bucureşti“, a declarat Tudor Popp, managing partner Immpuls Real Estate Solutions. Potrivit acestuia, proprietarii de malluri trebuie să valorifice piaţa de cinema, care, deşi în creştere cu 14% anul trecut, are încă o rată de penetrare scăzută de 0,45, în comparaţie cu alte pieţe, unde raportul dintre biletele vândute şi populaţia totală este de 0,9 (Polonia), 1,1 (Cehia), 1,8 (Austria) şi 3 (Franţa). Proiectele de modernizare care ar trebui implementate includ operaţiuni de face-lift (îmbunătăţirea esteticii prin materiale şi design – care necesită în medie 30% din investiţiile totale), reconversii funcţionale şi extinderi (cu o pondere de 40% din costuri), precum şi actualizare tehnică, pentru a respecta cerinţele retailerilor internaţionali sau nevoia de eficientizare a costurilor (îmbunătăţiri care reprezintă aproximativ 30% din investiţiile de modernizare).
Circa 40%-50% din centrele comerciale care necesită renovare sunt în Bucureşti, zonă care grupează mai bine de jumătate din suprafaţa de spaţii comerciale moderne a ţării, estimată la 1,7 milioane de metri pătraţi. România are deja trei generaţii de malluri, potrivit CBRE. Proiectele de primă generaţie au fost deschise în perioada 2000 – 2006 şi reprezintă 32% din stocul total de centre comerciale; acestea sunt dominate, de regulă, de un hipermarket de mari dimensiuni. Mallurile de generaţia a doua au fost dezvoltate începând cu anul 2000 şi au o pondere de 30% în stocul de spaţii comerciale, având o varietate mai mare de retaileri şi servicii. Proiectele de generaţia a treia reprezintă 38% din stocul actual şi sunt concentrate asupra facilităţilor de divertisment.
Bătălia cu giganţii
După îndelungi amânări, turcii de la Anchor Grup au început renovarea Plaza România, proces care va necesita o investiţie de 10 mil. euro şi care se va întinde pe 18 luni. Centrul comercial inaugurat în 2004, al doilea din România, a fost grav afectat de deschiderea AFI Palace Cotroceni, mall aflat la câteva sute de metri distanţă. Gradul de ocupare al Plaza România a scăzut treptat în ultimii ani, până la 65%, la fel și veniturile, anul trecut proprietarii încasând de la chiriaşi doar 7 mil. euro. Lucrările de renovare vizează, în principal, schimbarea faţadei, modificarea circuitului de shopping la interior şi transformarea unei aripi a mallului, adică în jur de 8.000 mp, în spaţii de birouri. Luna viitoare, Anchor va începe şi modernizarea Bucureşti Mall, primul centru comercial din România, inaugurat în 1999. Turcii vor investi circa 15 mil. euro şi în renovarea acestui proiect, care în prezent are un grad de ocupare de 80% şi care a încasat, în ultimul an, 12 mil. euro din chirii. Chiar dacă mallul din Vitan nu a fost afectat în aceeaşi măsură ca Plaza România de noua generaţie de proiecte, reprezentanţii Anchor se aşteaptă la o lovitură după inaugurarea Mega Mall din Pantelimon şi a Parklake din Titan, tocmai de aceea vor să finalizeze renovarea înainte de lansarea acestor două malluri pe piaţă.
„Orice centru comercial care a depăşit o vechime de zece ani trebuie să se reactualizeze din punct de vedere arhitectural şi conceptual. Este un proces absolut natural. Nevoia renovării în cazul Bucureşti Mall şi Plaza România era evidentă, pentru că sunt primul şi al doilea mall din România. City Mall, care le-a urmat, este deja altceva (clădire de birouri – n.red.). Generaţia AFI Palace – Sun Plaza stă încă bine, pentru că are doar 4-5 ani vechime, dar peste cinci ani o să le vină şi lor rândul, pentru că nu o să poată ţine pasul. Echipele noastre anterioare au fost foarte convinse că nu vom fi afectaţi de AFI Palace Cotroceni, dar viaţa a demonstrat că am fost şi acum ne străduim să recuperăm ce am pierdut. Singura soluţie este să te repoziţionezi şi să convingi clienţii din zona limitrofă să intre în centrul comercial“, menţionează Răzvan Gaiţă, general manager Anchor Grup.
Acesta admite că retailerii de gen Inditex şi H&M vor constitui în continuare pilonii centrelor comerciale, dar este de părere că 20%-30% din chirişi ar trebui să fie diferiţi. Anchor este în discuţie cu retaileri turci şi de alte naţionalităţi care, potrivit lui Gaiţă, vor să experimenteze piaţa românească cel puţin doi-trei ani, timp suficient pentru repoziţionarea celor două proiecte ale companiei. „Nu mă pot bate copy-paste cu AFI Palace Cotroceni, pentru că e de două ori mai mare. Încercăm să aducem în ambele proiecte nişte chiriaşi care sunt numai ai noştri“, spune Răzvan Gaiţă.
Renovare perpetuă
Soţii Dan şi Carmen Adamescu, care controlează Unirea Shopping Center din Bucureşti şi Braşov, şi-au anunţat şi ei intenţia de renovare a celor două proiecte. Proiectul Unirea din Bucureşti a trecut deja printr-o serie de renovări odată cu atragerea unor chiriaşi precum Zara şi H&M, în urma cărora a fost schimbată faţada clădirii. Acum, acţionarii vor să împrumute 70 mil. euro de la bănci pentru a crea legături de acces între zona comercială şi căile de circulaţie şi transport în comun (metroul Piaţa Unirii, respectiv gara Braşov) şi pentru extinderea zonelor de distracţie. În urma acestor investiţii, Unirea Shopping Center din Bucureşti ar urma să aibă un cinematograf şi un patinoar. „La parterul corpului Central al clădirii din Bucureşti, se vor elibera circa 1.200 mp comerciali, prin relocarea magazinelor existente în prezent din această zonă în galeria de acces de la metrou“, potrivit raportului prezentat de companie pe bursă. Spaţiul eliberat va fi reamenajat pentru închirierea către branduri precum MAC, Wolford sau Tchibo.
Compania poartă discuţii şi pentru atragerea unor noi mărci din cadrul grupului Inditex, din care fac parte Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius şi Oysho. În plus, H&M urmează să înceapă amenajarea spaţiilor de la etajul 2, corp Splai din Unirea Shopping Center Bucureşti, în vederea extinderii magazinului de decoraţiuni pentru casă.
Nevoia de reîmprospătare a celor două proiecte este motivată şi de scăderea cu 8%, până la 17 mil. euro, a veniturilor din chirii raportate pentru 2013.
O nouă şansă
Marile malluri din Bucureşti au afectat activitatea tuturor centrelor comerciale de proximitate, precum Iris Titan Shopping Center, Vitantis Shopping Center, Militari Shopping sau Liberty Center. Pentru a-i atrage printre chiriaşi pe C&A şi Deichmann, fondul de investiţii Aberdeen Immobilien a renovat în toamna lui 2011 proiectul Iris, proces care a presupus investiţii de 10 mil. euro. Asta după ce plătiseră, în 2008, suma impresionantă de 147 mil. euro celor de la Avrig 35, care au dezvoltat centrul comercial din Titan. „În cazul Iris Shopping Center, toţi chiriaşii noi au primit tehnică complet nouă, pentru că aceasta nu era gândită pentru chiriaşi internaţionali. Chiriaşii noi au primit centrale de ventilaţie ca şi cum s-ar fi mutat într-un mall nou. Gradul de iluminare este dublu sau triplu la chiriaşii internaţionali faţă de cei locali. Pentru asta trebuie să ai şi capacitatea de a oferi o cantitate mai mare de energie electrică. Într-un an sau doi s-ar putea renova toate centrele comerciale învechite“, consideră Tudor Popp, cel care a coordonat renovarea centrului Iris. Vitantis Shopping Center este şi el pe punctul de a intra într-un proces de renovare. Centrul din Vitan, ancorat de un hipermarket Carrefour, este în etapa finală de vânzare, potrivit unor surse din piaţa imobiliară. Proiectul urmează să intre în portofoliul Revetas Capital, fond de investiţii specializat în achiziţii de active „distressed“, care operează în Europa Centrală şi de Est. Bazele fondului de investiţii au fost puse de Eric Assimakopoulos, care are printre realizări achiziţia şi dezvoltarea unor proprietăţi în valoare de 300 mil. dolari pentru Morgan Stanley. Tranzacţia dintre Revetas Capital şi Equest Balkan Properties (EBP), fondul de investiţii care a dezvoltat Vitantis, a presupus, în principal, preluarea datoriilor pe care proprietarii le aveau către UniCredit Vienna, în valoare de 40 mil. euro.
La dezvoltarea centrului comercial Vitantis, Equest a contribuit cu un capital propriu de circa 20 mil. euro, la care s-au adăugat credite bancare atrase în două etape: 36 mil. euro şi apoi încă 4 mil. euro. Este al doilea exit de acest fel al celor de la EBP, care se află în „disposal mode“ (în retragere de pe piaţă), după ce în februarie au vândut Moldova Mall către omul de afaceri Gheorghe Iaciu. Sursele Capital indică faptul că noii proprietari vor renova centrul Vitantis, cu scopul de a-l readuce pe profit. Deşi de o mai mică amploare, şi Atrium European Real Estate a realizat investiţii în renovarea unor spaţii în Militari Shopping. Cea mai recentă amenajare a fost realizată pentru a atrage H&M în cadrul proiectului. Retailerul suedez intenţionează să deschidă pe 22 mai, în Militari, al 11-lea magazin din Bucureşti. Noul administrator al Liberty Center, centrul comercial din Rahova executat silit în vara lui 2012 de către Eurobank, Alpha Bank şi Bank of Cyprus, pentru datorii de 61 mil. euro, a anunţat recent că pentru acest an are în plan investiţii în modernizarea proiectului. Pe o piaţă tot mai competitivă, cu clienţi modelaţi după standardele mallurilor de generaţia a treia, vechile centre comerciale trebuie să se reinventeze pentru a rămâne profitabile, altfel riscă să ajungă pe urmele City Mall, primul centru comercial transformat în spaţii de birouri, sau ale Armonia Arad, amenajat în spaţii de depozitare.
200 mil. euro sunt necesare pentru a renova toate mallurilor învechite din România, proces care ar putea dura între unu şi doi ani
